Jeanbrun ou LMNP ? En 2026, ce choix oppose surtout deux façons différentes d’exploiter un logement : la location nue de longue durée dans le cadre Relance logement et la location meublée relevant des BIC. Les deux stratégies peuvent utiliser l’amortissement, mais leurs conditions, leur gestion et leur fiscalité de revente sont différentes.
À Montpellier, le bon choix dépend du bien autant que de l’investisseur. Un T2 proche d’un campus peut être cohérent en meublé ; un T3 patrimonial destiné à un ménage stable peut davantage correspondre à une location nue Jeanbrun.
En bref
- Jeanbrun = location nue avec engagement et plafonds de loyers.
- LMNP = location meublée, fiscalité BIC et gestion plus spécifique.
- La fiscalité de revente LMNP a évolué depuis 2025 avec réintégration de certains amortissements au calcul de la plus-value au réel.
- Le choix doit être fait selon le locataire cible, la durée de détention et le rendement net.
Jeanbrun ou LMNP : la différence de base
Le dispositif Jeanbrun exige une location non meublée comme résidence principale pendant neuf ans, avec respect d’un plafond de loyer. Il permet sous conditions de déduire une partie du prix du logement et les charges des revenus locatifs.
Le LMNP concerne la location meublée non professionnelle. Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC. Au régime réel, les charges et amortissements peuvent réduire le résultat imposable selon les règles applicables.
Fiscalité : Jeanbrun ou LMNP en 2026 ?
Le régime Jeanbrun est conçu spécifiquement pour la location nue de longue durée. Son avantage est directement lié au respect des conditions du dispositif.
En LMNP, le régime réel permet notamment d’amortir le bien et le mobilier, sans pour autant créer librement un déficit imputable sur le revenu global. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont, dans de nombreux cas, réintégrés pour calculer la plus-value LMNP. Cette évolution doit être intégrée dans une stratégie de revente à long terme.
Gestion locative : quel régime est le plus simple ?
Une location nue entraîne généralement moins de mobilier à gérer et peut favoriser une occupation plus longue. Une location meublée nécessite un équipement conforme, un inventaire et un renouvellement périodique du mobilier, mais elle peut répondre à une demande forte sur certaines zones montpelliéraines.
Dans une résidence gérée, le LMNP peut s’appuyer sur un bail commercial. La problématique devient alors différente : qualité de l’exploitant, indexation du loyer, charges contractuelles et liquidité à la revente.
Quel type de logement pour chaque stratégie ?
Jeanbrun
Le dispositif peut être cohérent pour des T2 ou T3 patrimoniaux dans des secteurs où la location nue est profonde. Le plafond de loyer doit rester compatible avec le prix d’achat.
LMNP
Le meublé est souvent envisagé sur des studios, T1 ou T2 proches des universités, du CHU ou des pôles d’emploi. Il concerne aussi les résidences étudiantes ou seniors avec services.
Consultez notre dossier LMNP à Montpellier pour les spécificités de la location meublée.
Jeanbrun ou LMNP à Montpellier : exemple de décision
Un investisseur souhaitant conserver son bien quinze ans et louer à un couple d’actifs peut privilégier une location nue si le loyer plafonné reste cohérent. Un autre investisseur ciblant un étudiant ou un jeune actif sur une petite surface peut préférer le meublé.
Le choix ne doit donc pas partir du régime fiscal, mais du marché locatif local. Une fiscalité très attractive sur un bien mal adapté à la demande reste une mauvaise stratégie.
Quel régime pour préparer la revente ?
La revente doit être envisagée dès l’achat. En Jeanbrun, une vente avant la fin des engagements peut remettre en cause l’avantage. En LMNP, la liquidité dépend du type de bien : un appartement meublé classique peut être revendu sur le marché traditionnel, tandis qu’un lot en résidence gérée se revend souvent à des investisseurs.
Conclusion
Jeanbrun et LMNP ne sont pas deux versions du même produit fiscal. Ils répondent à des usages différents. Pour choisir, partez du logement, du locataire cible et de votre horizon de détention, puis comparez le résultat fiscal.
Vous souhaitez comparer des lots correspondant aux deux stratégies ? Consultez les programmes disponibles ou notre guide investissement locatif neuf à Montpellier.
FAQ – Jeanbrun ou LMNP
Peut-on faire du LMNP avec le dispositif Jeanbrun ?
Non. Jeanbrun repose sur une location nue ; le LMNP concerne une location meublée.
Quel régime offre le plus d’amortissement ?
Les deux peuvent comporter une logique d’amortissement, mais les règles, plafonds et conséquences fiscales sont différentes. Il faut simuler le projet complet.
Le LMNP est-il toujours intéressant après la réforme de la plus-value ?
Il peut rester pertinent, mais la réintégration de certains amortissements au calcul de la plus-value modifie l’arbitrage de long terme au régime réel.
Jeanbrun impose-t-il un plafond de loyer ?
Oui. Le dispositif prévoit des niveaux de loyers plafonnés selon le secteur de location choisi.
Quel régime est le plus adapté à Montpellier ?
Cela dépend surtout du secteur et de la typologie. La demande étudiante favorise certains meublés ; des quartiers résidentiels peuvent mieux convenir à une location nue patrimoniale.